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高力國際:台中七期土地開發報酬率超過3.5%
新聞發佈時間:2018/06/05 10:16:46 am
       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台中市不但擁有年產值超過9千億元的「黃金縱谷」、2017年百貨商場年營業額更高達近550億元,2017年旅館住房人次更首度突破7百萬人次,因而被喻為「茁壯中的巨人城市」。根據高力國際整理資料,台中主要的工業區計有8個,包括中部科學園區、台中工業區、台中精密機械園區、中科后里園區、神岡豐洲科技工業園區、台中軟體工業園區、台中經貿科技工業園區以及文山工業區等,合計規模近2千公頃,約1898.7公頃。

台中產業發展主要集中在大肚山麓,擁有光電、精密機械、工具機、航太等產業之完整上下游供應鏈,有「黃金縱谷」的美稱,其中光是精密機械產業,就業人口就超過30萬人,年產值超過9千億,是全球單位面積產值第一、密度最高的精密機械聚落。

而且產業擴廠需求持續增加,根據統計,2014年第3季至2018年第1季台中產業用地重大交易案例,總計花費107.17億元,買進約6萬3620公頃,光是大立光便花費60.71億元買進超過2.2萬坪產業或工業土地。

受惠於產業迅速發展,台中市民的平均所得也跟著成長,2016年設籍台中市的民眾,每年每人平均可支配所得已達到32.3萬元,為台灣各級城市成長速度最明顯的城市,加上居民消費意願也高,近年來平均消費支出佔可支配所得比率超過8成。因此,台中在零售及餐飲方面的創意可說是享譽全台,諸多知名餐飲業者發源於台中,例如春水堂、王品集團、和億集團、墨力集團(牧島燒肉、一芳)等。

也帶動台中大型百貨商場蓬勃發展,目前台中大型百貨商場主要分布於新市政商圈、草悟道、一中與站前商圈,整體營業額近550億元,其中新市政商圈市佔率將近六成,新光三越及大遠百台中店的業績均為該集團單店營業額最高,隨著台中持續發展交通建設及副都心開發,郊區主題式購物商場也跟著崛起,包括麗寶Outlet、三井Outlet、ATT烏日購物中心等。

此外,每年來到台中的觀光人次也相當驚人,2017年台中旅客數達4280萬人次,為國內旅遊第2大目的地,在高鐵持續成熟及清泉崗升格國際機場等中進中出政策發酵下,預計2018年全年可望突破逾4300萬人次。

因消費型態轉變,台中大型零售商場逐步取代傳統沿街店面,零售商場投資熱絡且營運表現亮眼,租金收益率可達3%~4%,但近年大型零售商場少有買賣釋出,多數零售物業投資案係購地或是地上權開發。

過往5年的大型商場成交實例,包括由南山人壽購地自建的文心廣場、陽光勝利廣場地上權開發案、勤美綠園道商場、烏日購物專用區土地開發案、MODEmall新時代購物中心以及台中三井outlet park開發案,合計投資金額便超過165億元。

近幾年台中產業正積極升級,業務也擴及全球,因此,過往廠辦合一的模式,也進階在講究門面與氣派的頂級辦公室需求,加上台中區域金控、保險等業務不斷成長,近年不乏金控業者於台中購買辦公大樓、甚至購地自建營運總部的案例,包括三商美邦、台中商銀等。

至於,許多設廠於中部工業區內的企業,選在七期購置商辦大樓做為企業總部或台中營運總部,例如網銀國際、健豪印刷、橋椿金屬、高鋒工業、美食達人(85度C)…等,涵蓋傳產、科技、食品等產業。

根據高力國際台中分公司估價資詢部董事暨怡高不動產估價師事務所估價師廖家顯實際調查統計,台中市辦公大樓主要分布於新市政商圈、台灣大道沿線、文心路沿線等三大辦公商圈,總存量約45.7萬坪,每月每坪租金均價約658元,平均空置率約21.35%。

新市政中心為指標辦公商圈,每月每坪租金均價更可達1000元,但近期供給量體較大,包括親家、聯聚、富邦人壽、中國信託、豐邑等新建大樓持續釋出,使空置表現受到影響。

不過,根據高力國際整理目前台中具投資潛力的區域,首先七期重劃區(含新市政中心區),具備發展成熟,土地具立即開發的效益,辦公室租金報酬率超過3.5%。

水湳智慧城佔地約254公頃,為台中市政府指標旗艦開發案,規劃有「智慧營運中心」,規劃有創研產業聚集區,帶動商場、旅館、辦公室需求。還有舊都心發展計畫,預期將結合台中大車站計畫、中區再生計畫、干城商業區、綠川水岸及柳川水岸、台糖生態湖園區等建設開發,再現中區繁榮榮景。

此外,高鐵特區佔地約273公頃,具高鐵、台鐵及捷運綠線「三鐵共構」便利性,鄰近中科園區、台中工業區、台中精密園區重要產業廊帶,已成為開發商土地投資熱門區域,以透天別墅為主力產品的住宅開發逐漸成型。目前投資策略集中在物流、會展、醫療養生產業聚集區,長期商業發展可期。

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