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海外投資有風險 成功必備條件大公開
新聞發佈時間:2016/12/16 01:48:29 pm
       

最近許多房地產投資客將市場轉往海外,由於國內打房和房價過高的情況下,購買海外房地產,成為一種趨勢,但到底要怎麼買?房產投資客偏好景氣繁榮區,一部分原因是投資回本快;一部分是易取得房地產相關資訊,但有經驗的人都知道「魔鬼藏在細節裡」,可別只看到表面上的光鮮亮麗,忽略暗地裡波濤洶湧的風險。由專家替你分析投資海外市場需要注意什麼以及目前熱門投資國家。

中信房屋總公司商仲部副理王藝樺指出,投資海外市場最重要的是評估「政經情勢發展」,這和房地產息息相關,如果政經情勢經常改朝換代,即便是首都房產都可能一夕間變得一文不值,對此,王藝樺透露日本、美國和英國都是相對穩定、安全的國家。除了政經情勢需要極為關注外,還有5點是海外投資不可不知的「魔鬼細節」。

一、 匯率

匯率穩不穩定影響到整個獲利。在2、3年前,許多海外投資客將資金投注在馬來西亞,至今雖然房地產上漲3成以上,但是匯率卻跌超過3成,恐怕整體算下來,不僅沒獲利還倒賠。

不過王藝樺說,日本匯率就相對穩定,大約都維持在110至115左右,很少出現大起大落的情況。

二、 長期投資資金

台灣政府推動一連串打房政策,使許多投資客轉往海外,像是奢侈稅就要綁房2年。但要注意的是,許多海外市場也需要綁房5年左右,較不建議短進短出,因此需要長期持有投資資金。

三、 慎選建商

慎選建商的觀念不分國內外,如同在台灣會建議選擇有信用、上市上櫃的建商,在國外亦如此,否則很可能遇到惡劣、突然跳票的建商,王藝樺說,前一陣子許多人喜歡到東南亞區域投資房地產,但發展中國家的風險相對高,曾經有例子是建商聲稱會蓋14層,到後來只蓋到10層,消失的4層樓讓投資客無處求償,當然這很可能也與政府政策臨時變動有關,因此政經情勢發展是投資客必須認真審視的關鍵。

四、 是否為永久產權

所謂永久產權房,是指買家對房屋以及房屋占用範圍內的土地擁有永久性的所有權。

別小看這件事的重要性,王藝樺強調,在買房前,一定要確認是否有永久產權,如果沒有土地擁有權,在期間內還需要付給政府地租,恐不賺反賠。像是大陸地區,有些沒有永久產權,假設期間為30年,這30年你必須每年付地租給政府,你認為沒關係,你只想短期持有再賣出,但是脫手也不容易,因為在你擁有的這段期間,已經不斷消耗時間成本,看屋者也會因為可持有的時間縮短,與你議價或求售困難。如此一來,扣掉地租成本再扣掉時間成本,獲利情況堪憂。

五、 海外貸款

外地投資人要與當地銀行貸款相當不異,因為對於外國人的審查資格,當地銀行難以評判其薪資、負債等背景,儘管順利借到貸款,很可能成數不高或是利率不好。王藝樺說,以日本來說,只有5間在日本設分行台灣的銀行有設據點,分別是台灣銀行、第一銀行、兆豐銀行、彰化銀行、中國信託,貸款成數、利率及作業辦法依各分行規定辦理。

不過民眾也可以先在國內了解,尋找有處理海外市場的大型仲介公司較有保障,除了與國外銀行有簽約配合以及有保障外,仲介公司也會提供民眾明確的執行動作與意見。
原發文處:http://ppt.cc/rKnh3