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本報特約--產業追蹤/郁亮:樓市?車不能太久
新聞發佈時間:2016/12/13 03:16:33 pm
       

2016年,中國大陸的房地產市場可謂經歷了“冰火兩重天”:一邊,不少中小城市大量商品房賣不出去,地方企業合力採取補貼、促銷等手段去庫存;另一邊,一些大中城市銷售漸熱,房價在不經意間過快上漲,10月份前後的限購限貸等調控措施又讓市場快速降溫,和著季節更替一夜入秋。  樓市為何突然坐上“過山車”?該如何看待本輪樓市調控?讓房地產業行穩致遠,未來應當如何作為?近日,記者獨家專訪萬科總裁郁亮,請這位中國大陸房地產龍頭企業的領航者盤點他眼中的樓市2016。  “麵粉不能貴過麵包”,“崩盤”風險並不存在  樓市調控政策有必要、很及時  “年初的市場氛圍遠不像6月份之後。當時,我們還專門設立了去庫存獎項,想盡辦法促銷。”回顧今年樓市的變化,郁亮直言“沒有預料到”。  樓市突然坐上“過山車”,背後原因何在?  “今年這一輪房價過快上漲的一個重要特徵就是金融化,在一些城市,金融杠杆確實出了些問題。”鬱亮具體分析道,一方面,社會上貨幣總量擴大、買房杠杆過高,使得很多沒有足夠購買力的人也去搶購房子,助長了市場恐慌情緒,一些地方出現的“首付貸”更是將調節買房需求的重要工具——首付比例給“廢掉了”;另一方面,買地能用杠杆,也使得一些願意冒險的開發商高價競拍、推高了地價,從而推高了房價,“一般來說,地價房價比在1/3左右比較合理,但有些地方卻超過了60%,‘麵粉貴過麵包’。我們也是進退維谷,買地有巨大風險,不買就會被擠出市場。”  針對房價過快上漲的問題,一些大中城市於10月份前後出臺了限購限貸等調控措施。調控在10月當月便見到成效:據大陸國家統計局初步測算,10月份一、二線城市新建商品住宅價格環比分別上漲0.5%和1.3%,分別比9月份回落2.8和1.0個百分點。70個大中城市中,一線城市和二線城市房地產市場明顯降溫。  “這一次調控很有必要,也非常及時。”郁亮評價道,目前行業整體仍處於去庫存階段,但問題在於20多個主要城市的過快上漲很可能蔓延到別的城市,“在這個關頭‘踩?車’非常有必要,否則一旦持續下去,可能會給宏觀經濟和行業發展帶來不小的麻煩。”郁亮認為,從短期來看,調控立竿見影地把房價與地價拉回了理性的軌道,“只有地價房價比回到正常的區間,房地產業才有更加可持續的未來。”  有人認為,限購限貸會抑制住合理的自住型需求、改善型需求,造成“誤傷”。鬱亮認為,“兩害相權取其輕,‘?車’過程中難免有些‘誤傷’,但不這麼做,會有更大的風險出現。”  今後幾年,樓市走勢會怎樣,部分城市會否面臨“崩盤”風險?  “未來一年內,全國商品住房成交量很有可能大幅下降,前期房價上漲過快的城市,價格也可能回落。”在鬱亮看來,“崩盤”的風險在大陸並不存在,“杠杆過高是房地產市場泡沫破裂的根源。目前,各國按揭貸款最低首付大多在20%以下,還有零首付的,而大陸的首付比例始終較高,且居民儲蓄率一直處於高位,償本付息能力強,杠杆風險較低。過去幾年的炒房行為已經很少見了,政府調控手段也很有效很及時,房地產的總體杠杆水準能得到有效控制。”  同時,隨著人口集聚形勢的變化,不同城市間的樓市分化也將加劇。此輪房價上漲,除了北上廣深之外,“領漲者”中還出現了合肥、鄭州、武漢等一些高鐵通達的省會城市,“這些城市以前還算價格窪地,隨著前去就業的年輕人越來越多,房價也都起來了。相反,在長春、瀋陽、大連、唐山等城市,萬科去庫存的壓力還比較大。在一些四、五線城市,庫存3年以上甚至10年以上的房子也都有。不是沒錢買,而是沒人買。”  不能今天“魚翅撈飯”、明天“喝西北風”  房地產行業需要健康穩定發展  有人簡單地認為,對於房地產企業而言,房價漲得越快越高,日子就越好過。他們的真實想法是這樣嗎?  “作為吃這碗飯的人,我們希望是‘常吃常有’,而不是‘暴飲暴食’,今天‘魚翅撈飯’、明天‘喝西北風’。如果房價暴漲暴落,對所有人都是傷害,對我們也不例外。”郁亮坦言,實現健康穩定的發展,是房地產企業與老百姓共同的目標。  那麼,“健康穩定發展”包括哪些方面,應該如何界定呢?鬱亮描繪了三個標準:  第一個,是行業必須回歸到為普通老百姓解決住房問題上來。一個城市要發展產業,需要相對合適的房價,否則留不住人;老百姓要有獲得感、幸福感,也需要住有所居,“人人頭上有片瓦”。  第二個標準,行業一定要為國家經濟的穩定發展做積極貢獻。“房地產業每年有10萬億元左右的銷售額,相關的上下游產業鏈很長,牽扯面很廣。”鬱亮表示,目前房地產一年的增加值占GDP的比重已經超過了6%。“大陸經濟正處於三期疊加、轉型升級的關鍵階段,需要保持房地產市場平穩發展、避免大起大落。”  第三個標準,就是不要因為房地產行業的暴漲形成資產泡沫,從而給國家造成金融風險。  價格是市場的風向標,房價也體現著房地產市場的健康水準。那房價如何變化才是最理想的呢?  “在中國大陸,有房的人還是大多數。住房是家庭一生最大的消費,也蘊藏著一個家庭最大的財富。如果房價下跌,大多數人並不會得益。當然,房價過快上漲也會帶來不少問題。”郁亮覺得,如果一座城市的房價能隨著居民收入的增加實現溫和上漲,增速又比居民收入的增速略低,應該是最理想的選擇。  “?車”不能踩太久,光調控需求還不夠  要建立長效機制,讓普通人住上好房子  “‘?車’不能踩太久,光靠需求側調控也遠遠不夠。”在郁亮看來,房地產業要實現長期健康發展,關鍵在於利用踩“?車”後的寶貴時機,建立長效機制、增加有效供給。對此,鬱亮給出了具體建議:  ——建立土地多元化供應制度,增加土地供給。  “現在大中城市蓋樓,最大問題是土地供應量不足。表面上看,這些城市能用於開發建設的土地確實很少了,但往深裡分析,也與土地供應制度有關。”郁亮認為,過去城市發展起步階段,土地強制收儲、政府“一個口子”供地的方式曾經發揮過重要作用,但在目前,存量土地漸成主流,徵收拆遷成本大幅提高,“地拆不動,就供不出來”。他建議,大陸可以探索建立土地市場多元化供應制度,允許讓有土地一方根據規則跟買地的人談、讓市場主體自行談判交易,從而提高存量土地流轉效率、快速增加有效供給,“這也將從根本上緩解供需矛盾、遏制房價的過快上漲。”  ——通過政策傾斜,提高居住用地比例。  “在東京、巴黎、倫敦等很多城市,工業用地占土地供應的比例僅為6%左右,國內城市卻往往在百分之十幾以上,由此也擠壓了住宅用地比例。”郁亮告訴記者,像北京、上海、深圳,居住用地占城市建設用地面積的比重不足東京的一半,“廠房建得再多、GDP做得再大,企業員工買不到、買不起房子,也不利於城市的長遠發展。因此,未來土地用途應該更多向住宅傾斜。”  ——完善相關標準,提高土地使用效率。  “按今天的建築技術水準來講,容積率是可以提高的。在寸土寸金的城市裡讓樓往高空發展,完全能把土地節約出來。”郁亮坦言,目前的行業標準對容積率的要求還有些保守。此外,有些建築業中的技術標準還是上世紀50年代延續下來的,與現實不相適應。比如,一些城市依然要求,冬至或大寒那天,屋內日照時間要超2個小時。“作出這個要求,是因為那時大多數老百姓家裡沒有暖氣。但現在取暖條件改善了,2小時日照也可以沒有啊。”郁亮補充道,隨著機械通風技術的成熟,也不一定非得要求明廚明衛,“要讓更多普通人有便宜房子住,這些影響房間佈局、推高建設成本的要求其實可以研究作出改變。”  郁亮還認為,在商品房市場外,應大力發展租賃市場,為新市民提供更多可承受的住房;借助軌道交通,加快建設既有產業功能又有居住功能、既宜居又宜業的衛星城和城市群,從而疏散核心城區人口,並為大量新市民家庭提供符合其收入水準的購房定居機會。  房地產市場長期健康發展,既要靠市長,也得靠市場。房地產企業作為市場主體,應該如何作為呢?  “企業就幹一條,就是提供城市裡面需要的產品和服務,為普通人蓋好房子,蓋有人用的房子。”2016年,深耕房地產業28年的萬科首次躋身世界500強。在鬱亮看來,今後行業集中度會越來越高,龍頭企業的責任也會越來越大,“我們一直不做地王、不囤地、不捂盤,而是追求做好房子、好服務、好鄰居。作為城市配套服務商,我們要跟著城市發展變化走、跟著客戶變化走。”  如何跟著變化走?鬱亮舉例說,當前,年輕一代消費觀念轉變、互聯網技術應用、人口老齡化等趨勢催生了大量新型房地產服務需求,養老、物流、教育、度假、創業等新興領域剛剛起步,“我們要圍繞這些變化做出改變。比如,在北上廣深等城市發展青年公寓,把閒置的、低用途的住宅改造成適合年輕人居住的空間;又如,在社區裡建設養老院等等。
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