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北市商辦,2016前三季交易「量縮價跌」
新聞發佈時間:2016/12/09 09:24:02 am
       

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】宏大國際資產陳益盛總經理2016年12月8日指出,依據該公司掌握最新統計調查,2016年1-9月台北市五大行政區中,100坪以上辦公室成交件數約25件,比起2015年全年交易件數約為38件,數量及進度有明顯退步。成交單價在2016年上半年約每坪67.86萬,到了2016年Q3為65.02萬,平均價跌約2.85萬/坪,跌幅約4.2%。而價格呈現下跌的有中山、大安、信義三區,都超過4%以上。



陳益盛表示,信義區因缺乏A級商辦物件交易,市場單價由上半年的每坪68.2萬跌破6字頭來到59.62萬最為明顯,如與2015年相較,跌勢明顯的則以中正區由2015年的每坪61.8萬跌破5字頭來到56.3萬。陳益盛指出,統計實價登錄結果,價格的下修不完全表示是行情的下跌,部分原因是較好的出售標的不多,成交區域也可能不在黃金地段,因此單價顯現的會較低。而商辦交易量明顯減少,統計行情波動也相當大,五大區平均每件成交總價,上半年為11766萬元,到Q3下修到5438萬元,交易單位面積及價格雙雙下滑,足以反映企業購買力明顯的下滑,以及企業抱持觀望的態度。

儘管台北市商辦交易量停滯,價格也略為下修,但市中心辦公室仍有數件個案每坪成交單價逾百萬元,包括松山區敦化南路一段,及大安區仁愛路三段等路段。具有RICS皇家特許測量師資格的陳益盛認為,只要市中心好的商辦標的,仍是買家最愛,價格影響較不明顯。

依據宏大國際資產的統計,企業選擇購買辦公室或企業總部時,仍以市中心為第一選擇,尤其是區位環境、交通、商業條件及生活機能等,如能兼具增值潛力尤佳。隨著景氣燈號漸趨好轉,已連續四個月為綠燈,以及新政府推動五+二產業政策政方向,預估可逐步帶動企業主的信心,進而有機會提升商辦市場的買氣,陳益盛表示在7、8月發表新聞時就嗅到這個氣息,只待企業訂單進來、信心漸增,然後就會評估購買。

至於商辦價格還會繼續跌嗎?陳益盛認為企業用戶購置商辦的思維,有別於一般個人購買住家,公司注重的是企業本身目前的營運狀況及需求,而非房價何時會跌到最低,財務評估時可先估算企業本身支付租金或繳房貸何者較划算,並比較看過不同物件後來決定;如以投資角度而言,則更應優先挑選較好的區位、較優質的標的,而非一昧挑便宜的物件。

服務過上百家企業購買辦公室的經驗,陳益盛提醒企業三個置產重點,視公司產業特性及需求,先選擇區位,從環境、機能、交通著手,再來看大樓建築規劃、建商口碑及管理維護等,最後選到適合的就勇於出價,如此才比較有機會趁時機挑選到質優價美的辦公室。

至於同一區域價格有每坪60、70萬的,也有100萬的,應該如何判斷合理價格呢?陳益盛說,不論是購買自用辦公或投資置產的企業(主),還是須留意個案區域的優劣、空置率、租金的合理性,來反推合理購買價格,當前台北市商辦市場的租金毛投報率約2.3%~2.5%,只要把年租金除以投報率,就可概估合理的辦公物業價格,以此方式去出價才不至於低估或高估資產的價值。

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