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【地上權爭議】地租年繳逾百萬 地上權住宅烽火燎原
新聞發佈時間:2016/12/07 06:00:49 pm
       

作者鏡傳媒 | 鏡週刊 – 2016年12月7日 上午5:10

「歡迎參觀!」上週本刊走訪板橋光環路上的「昇陽寓見」案場,一走進接待中心,銷售小姐劈頭就問:「知道我們這案子只有使用權嗎?」深怕上門的又是一組搞不清楚狀況,只看到廣告「1字頭住板橋」就來的客戶。

銷售小姐口中的「只有使用權」,指的是「地上權住宅」。2011年開始,政府出租國有地,大推設定使用年限50年的地上權,開發商得標後興建住宅,以市價6至7折銷售,地上權住宅成了高房價下,提供買不起房民眾的購屋機會。

昇陽寓見銷售遇瓶頸,因此將使用年限分拆為25年及45年兩種,調整價格出售。
根據住展房屋統計,板橋地區新成屋行情每坪為52萬元,昇陽寓見開出年限25年、每坪18萬元的震撼價,依然誘人;本刊離開案場時,就碰上一位開著黑色轎車的婦人,探聽「是不是真的只要1字頭?」對於價格不可置信。

但今年爆漲的公告地價,卻讓地上權住宅乏人問津,總戶數131戶的「昇陽寓見」,從2013年完工開賣,據銷售小姐透露,迄今只有40~50戶入住,忍不住抱怨:「如果賣得好,還輪到你來看嗎?」
原來,一般住宅繳交房屋稅及地價稅,地上權住宅則是繳交房屋稅和地租;但地價稅是公告地價的2/1000,地租則是3.5~5%,金額遠超過地價稅。
建商告國產署
以今年地租上漲50.3%的昇陽寓見為例,第一太平戴維斯研究部協理丁玟甄表示:「35坪戶別過去每月地租為1437元,今年開始變成2160元。」
「換算下來昇陽寓見一年要繳2萬6千元地租,隨著時間增加,地上權住宅可使用的年限及價值遞減,但與公告地價連動的地租,卻一年高過一年,成為購買地上權住宅不可預期且無上限的成本。」香港商匯宏不動產投資顧問協理吳懿倫分析。

地上權住宅成為建商燙手山芋,本刊調查,昇陽建設已在11月底對國有財產署提出民事訴訟,昇陽怒告官,為的就是「地租」一事,成為地上權住宅建商告官首例。
據了解,昇陽建設是以「情事變更,應更改地租」作為訴訟要求,昇陽建設總經理簡伯殷表示:「不訴訟解決不了問題,不只是我們,其他地上權案也遇到同樣問題,提告一事早晚要有人做,既然如此,就由我們先來做!」

政府也發現地上權住宅問題嚴重,國產署日前將地上權地租改為「2/3固定、1/3浮動」,藉此降低公告地價調漲對地租的影響。但不溯及既往,這讓過去購買、投標地上權的民眾及開發商欲哭無淚。
地上權住宅最早可回溯到1997年開辦的北市內湖影劇五村、文山區萬寧及萬安國宅等,使用權限50年的地上權國宅,接著1999年出現承購戶雖沒土地持分,但擁房屋所有權的塔悠路「寶成河畔皇家」、龍江路「京華DC」,及松勇路「台北花園」的「第1代地上權」。

低價房市寵兒
但真正風行,是2011年政府大推,承購戶既沒土地持份,也沒房屋所有權,只有使用權的第2代地上權,包括日勝生「仁愛本真」、昇陽「昇陽寓見」、吉美「吉美璞立」、「派樂地」都是當時的標售案,地上權住宅儼然成為房市新寵兒。其中,最受矚目的是景美財訓所舊址,基地面積過萬坪、戶數高達716戶的地上權超級大案「華固新天地」。
3年前標下景美財訓所地上權案時,華固董事長鍾榮昌曾和當時的財政部長張盛和相談甚歡,現卻說不再碰地上權案。(聯合知識庫提供)
2014年開賣的華固新天地,當時每坪開價45萬元,相當周邊8字頭新成屋的5.5折,甫開案就創下1個月內賣出500戶的傲人紀錄,買家不乏資金不足,卻又渴望有穩定住所的社會夾心族群,當然也有想趁機賺一筆的投資客。

丁玟甄估算,華固新天地45坪戶別每月地租,從5000元增加到7950元,等於一年要繳9萬5千4百元地租,大漲59%,由於該案尚未交屋,外界好奇是否也受影響,對此,華固建設總經理洪嘉昇表示,該案當初售價已趨近市價5折,讓利幅度超越其他地上權案,銷售狀況相當好,對於交屋很有信心。

但本刊調查,市場上至少有55間華固新天地降價求售,承接仲介透露,當中不乏當初一次買10間的投資客,現在以承購價平轉,就是要趕在交屋前脫手。以免屆時面臨退訂戶賠償15%、或之後轉賣不掉的困境。但仲介直言:「我們盡量不接此案,市場接受度不高,坦白說就是浪費時間做白工。」
不只平價地上權住宅受累,就連有101前董座宋文琪、海悅廣告董事長黃希文等大咖居住的「台北花園」也遭殃。「台北花園」位於信義計畫區、台北101對面,2003年交屋,過去月繳地租為4萬1888元,到了2013年上漲46%,增加到6萬1288元,此時住戶們開始有壓力。


星國興建組屋
果不其然,住戶鄭小姐今年1月收到地租繳費單時,簡直嚇壞了!「地租竟然變成每月10萬3273元,漲幅高達68.5%,現在景氣這麼不好,要賺10萬塊有這麼容易嗎?真的太不公平!」
因此,台北花園共63戶,在今年初集體狀告國產署,希望可以調降地租。不過,外界多少認為能住台北花園,理應繳得起10萬元地租。對此,主委對本刊強調:「我們就是買不起信義區,當時才會選擇每坪40多萬元的地上權住宅,13年過去,很多住戶都已年屆退休,臨老才開始要繳高額租金,一想到未來就很憂鬱。」
接連被住戶及建商告的國有財產署,北區分署長黃偉政無奈表示:「告了也好。」他指出,公告地價是由地方政府調整,非國產署可預期到的,現在的狀況最好就是交給法界判定,若法官也認定地租制度應調整,我們也好做事。
地上權住宅原是解決高房價下民眾的居住需求,卻因為沒有完善配套措施,住戶要承擔政府調整漲公告地價、租金飆漲的苦果,政府所作所為,完全違反住宅政策及居住正義,扼殺地上權住宅的發展與未來。

新聞辭典:地上權住宅
政府為避免助漲房價,停售大面積國有地,2011年起改以地上權標售給開發者,分別為50年、70年, 由於只買屋不買地,售價相對便宜,價位大多在市價的6成,不過較難辦理房貸,通常成數較低、利率較高,挑戰國人「有土斯有財」的觀念。
地上權在國外行之有年,大陸、香港、新加坡、英國等地很多地上權交易案,期限甚至有999年之久。台灣地上權住宅可分第一代可分割過戶及第二代不可分割過戶2種,雖然兩者承購戶都沒有土地持份,但第一代住戶可擁有房屋所有權、第二代卻只有房屋使用權,貸款也只能透過建商轉貸,且社區管委會並無法律保障。

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